February 21, 2021
De parte de SAS Madrid
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La ausencia de normas y el uso de las casas como un producto financiero disparan los precios de los arriendos a niveles cada vez m谩s dif铆ciles de asumir por las familias, un problema social que afecta a casi uno de cada cinco hogares sin que las administraciones se decidan a importar las recetas que ensaya Europa.

El inquilino acaba pagando la escasa regulaci贸n del mercado del alquiler en Espa帽a, donde los arriendos ya se comen m谩s de un tercio de los ingresos de las familias: el esfuerzo para pagarlos supera el 33% de la renta disponible en el conjunto del Estado, seg煤n datos de Idealista.com, y rebasaba hace ya dos a帽os el 40% en provincias como Barcelona, Val猫ncia, Sevilla y C谩diz, que con 11,5 millones de 47,45, aglutinan a casi la cuarta parte del pa铆s.

Los vaivenes del mercado del alquiler, cuyos precios encadenan m谩s de un lustro de tendencia alcista que, seg煤n datos de Pisos.com, han situado la renta media de una casa de tres habitaciones por encima de los 1.000 euros mensuales, con los extremos en los 1.611 de Madrid y los 401 de Teruel, afectan al 18,1% de los hogares espa帽oles, lo que supone 3,2 millones de unidades familiares, 750.000 m谩s que hace 15 a帽os. 

Eso, que tiene aspecto de problema social, ocurre en un pa铆s en el que, seg煤n los datos del MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) hay un sobrante de 6,44 millones de viviendas no principales junto a los 19,35 que s铆 lo son, algo que, a su vez ofrece algunos rasgos de anomal铆a que confirman que el mercado del alquiler espa帽ol no operan las reglas can贸nicas de la oferta y la demanda: los arriendos subieron un 3,9% y la tasaci贸n de las nuevas ofertas un 43,2% en los mismos tres a帽os, de 2016 a 2019, en los que ese stock de casas solo se redujo un 1,9%, seg煤n recoge otro informe del mismo departamento.

Esos 3,2 millones de familias ocupan apenas un tercio de los 9,6 de viviendas no principales y en propiedad, una tasa mucho m谩s baja que la que se da en otros pa铆ses, se帽ala Max Gigling, doctor en Psicolog铆a Social y experto en vivienda, que se帽ala ese dato como una de las principales inc贸gnitas para comprender el funcionamiento del mercado, en el que el 85% de los arrendadores son particulares.  

“La vivienda tambi茅n se trata como si fuera un producto financiero en otros pa铆ses, pero 驴por qu茅 es tan baja la tasa de alquiler de viviendas desocupadas en Espa帽a?”, pregunta, mientras se帽ala al “d茅ficit en la regulaci贸n de precios” como una de las principales carencias del mercado del alquiler en Espa帽a, donde esta modalidad de tenencia “se plantea como una soluci贸n a corto y medio plazo, pero no para un proyecto de vida”.

El experto, que aboga por “una soluci贸n a largo plazo que regule los precios de un bien tan necesario para las familias y al que se dedica tanto esfuerzo”, considera “una noticia positiva” en este aspecto que el debate pol铆tico sobre la regulaci贸n del alquiler, que es uno de los puntos de fricci贸n de los socios de Gobierno, coincida con una ralentizaci贸n de la escalada de precios porque “eso reduce la urgencia y eleva la posibilidad de llegar a una soluci贸n estable que evite que la gente sea expulsada. Que los precios suban o bajen no puede ser un argumento para regularlos cuando se trata de algo como la vivienda”.

La inminente tramitaci贸n de la Ley de Vivienda abre la puerta a modificar el actual marco del alquiler en Espa帽a para aplicar alguna de las f贸rmulas que ya est谩n ensayando otros pa铆ses.

Los incentivos portugueses al alquiler accesible

El Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) del Gobierno portugu茅s ofrece a los propietarios de viviendas que las alquilen a unos precios m谩ximos por zona que en ning煤n caso pueden superar los 675 euros mensuales incentivos fiscales como la exenci贸n de declarar esos ingresos en su IRPF, una medida que no ha resultado atractiva para los propietarios al resultar mayor la merma de ingresos que los beneficios fiscales, que se activan cuando la renta no alcanza el 80% de la de referencia en el 谩rea o el esfuerzo del inquilino no llega al 35% de sus ingresos.

“Para que funcione ese modelo los incentivos deben ser superiores a lo que el propietario deja de ingresar, y eso, que supone financiar la rebaja desde lo p煤blico, puede hacer que el coste sea mayor que el beneficio”, se帽ala Gigling, que advierte de que aplicar 铆ndices por zonas sin tener en cuenta otros aspectos como la tipolog铆a de la vivienda, su ubicaci贸n dentro del edificio y los servicios de este, que actuar铆an como factores correctores, “puede tener efectos perversos como potenciar la segregaci贸n espacial por rentas”.

Espa帽a ya aplica incentivos fiscales a los particulares que alquilan sus casas, como la deducci贸n de los gastos a los ingresos antes de aplicar otras reducciones que, si el arriendo es para vivienda principal, alcanza el 60% con la posibilidad de restar el 30% de la cifra resultante en algunos casos.

La medida, que ha resultado entre inocua y contraproducente para modular los precios de los arriendos, s铆 ha servido para incrementar el parque de viviendas de alquiler en un pa铆s en el que el de las comunidades aut贸nomas no alcanza las 190.000, seg煤n un informe del Gobierno Vasco.

La receta alemana, con Berl铆n como espejo de Barcelona

“El aumento de precios que en Berl铆n consideran insostenible es menor que el que ha habido en Barcelona”, explica Gigling, que llama la atenci贸n sobre una de las causas del frenazo en el encarecimiento que comienza a darse en las principales ciudades espa帽olas: “hay un l铆mite, y lo marca lo que puede pagar la gente; a partir de ah铆 no puede subir m谩s y se ven obligados a buscar otras alternativas, como volver a casa o mudarse a viviendas de menor tama帽o. Ese techo se hab铆a alcanzado antes de la pandemia en Barcelona. Por eso han dejado de subir”.

Alemania, donde “una subida de la renta por encima del 20% se considera indecente y por encima del 50% abusiva“, apunta, aplica dos medidas: el precio del alquiler de un contrato vigente no puede subirse por encima del de referencia de la zona en ese a帽o, a lo que se a帽ade que las rentas para los nuevos inquilinos, sin topes de salida, no pueden elevarse mientras no las sobrepasen las de esa 谩rea.

En Berl铆n, donde la subida de los precios iniciada en 2015 hab铆a alcanzado niveles de emergencia, optaron por tomar los de ese a帽o como punto de partida y limitar las rentas “al aumento que ser铆a justificable en una situaci贸n de mercado”, indica el experto. Los precios situados por encima de esos l铆mites se ve铆an autom谩ticamente rebajados.

Par铆s combina la limitaci贸n de las revisiones con los precios m谩ximos por zonas

La capital francesa, v铆ctima de la pujanza del turismo (entre otros factores inflacionistas) como la mayor铆a de las capitales europeas, combina dos sistemas para limitar el precio del alquiler: un tope porcentual a las revisiones de las rentas referenciado en la inflaci贸n con un sistema de l铆mites en cantidad para las zonas de mayor presi贸n para cuyo c谩lculo se combinan factores como la ubicaci贸n y las caracter铆sticas de la vivienda.

Suiza tiene en cuenta la construcci贸n

Suiza, donde el sueldo medio alcanza los 27 euros brutos por hora (casi 5.000 mensuales) y cuya capital tiene un salario m铆nimo de 3.700, tambi茅n aplica limitaciones a los precios del alquiler, en este caso con un 铆ndice de referencia en el que, entre otros aspectos, se ponderan los costes de construcci贸n de la vivienda que se va a arrendar.

驴Y si el problema no fuera solo de alquileres?

Gigling llama la atenci贸n sobre un aspecto clave que deber铆a contemplar cualquier regulaci贸n del mercado del alquiler de la vivienda, un bien de primera necesidad sobre el que, al mismo tiempo, no existen en Espa帽a limitaciones de precio.

“Se necesita un sistema de referencia que permita un precio aceptable para las dos partes a largo plazo, y eso puede hacerse combinando un 铆ndice general y otro por zonas. No tiene sentido llegar a la situaci贸n de las rentas antiguas, que ni siquiera permit铆an mantener la vivienda”, explica el experto, que advierte de que, al mismo tiempo, limitar los precios en funci贸n de las rentas de los hogares del 谩rea “puede disuadir a los propietarios de zonas de bajos ingresos de ofrecer una vivienda que tiene una funci贸n social, y, en caso de sacarla, estar铆a asumiendo un coste que corresponde a la comunidad”.

En cualquier caso, Gigling pone sobre la mesa un asunto que hasta ahora no ha ocupado un espacio central en el debate: “si el inquilino no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste m谩s un beneficio normal para el propietario, no estamos hablando de un problema de alquiler sino de uno de rentas“.

Enlace relacionado (y gr谩ficos interactivos) P煤blico.es 20/02/2021.




Fuente: Sasmadrid.org