December 10, 2022
De parte de El Topo
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El Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado este a帽o mediante modificaci贸n del PGOU la regulaci贸n de las viviendas para fines tur铆sticos (VFT). Con esta modificaci贸n las VFT pasan de ser actividades econ贸micas sobre inmuebles residenciales a usos comerciales. El cambio establece ciertos l铆mites a lo que era una barra libre para este tipo de actividad. No obstante, aunque el discurso contra una turistificaci贸n excesiva est谩 presente en el texto del Ayuntamiento de Sevilla, cabe preguntarse hasta qu茅 punto se est谩 intentando realmente beneficiar a las y los vecinos o, m谩s bien, a la industria hotelera. Tambi茅n cabe preguntarse si la escala municipal es la mejor jurisdicci贸n para intervenir sobre este mercado.

La irrupci贸n de las plataformas de alquiler de vivienda ha supuesto una verdadera bomba de relojer铆a para los sistemas de regulaci贸n estatal de la vivienda. Con esta innovaci贸n tecnol贸gica se cambian las reglas del juego, al permitir de partida que propietarios no profesionales alquilen con una flexibilidad total sus viviendas particulares. Esto se produce adem谩s en un marco neoliberal, con una Comisi贸n Europea que orienta las legislaciones estatales hacia la m铆nima intervenci贸n en el mercado.

El problema de la regulaci贸n de la VFT comienza en Espa帽a con la modificaci贸n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. Las y los legisladores se encuentran con un nuevo tipo de alquiler de alojamientos residenciales que funciona con una l贸gica de total flexibilidad en cuanto a su duraci贸n y precios, pactados a trav茅s de una plataforma digital que funciona como intermediario. El pecado original de esta ley es considerar este tipo de alojamiento una actividad tur铆stica y diferenciarlo radicalmente de los arrendamientos convencionales. Las competencias en turismo se encuentran en las comunidades aut贸nomas. En un marco de crecimiento y dependencia de la industria tur铆stica, las diferentes normativas coinciden en la mencionada tendencia a la m铆nima intervenci贸n. El decreto andaluz de 2016 apenas impone la obligatoriedad de inscribirse en un registro auton贸mico. De esta manera, las y los propietarios pueden elegir entre someterse a la regulaci贸n m谩s o menos flexible de la LAU o dedicarse a la VFT en un marco en el que pr谩cticamente no tiene obligaciones aparte de las pactadas con el inquilino.

Esta ultraliberalizaci贸n supone una invitaci贸n (al menos en las ciudades con gran afluencia de visitantes, como Sevilla) a abandonar el mercado convencional y obtener unas rentas mucho mayores en el sector tur铆stico, extrayendo oferta del alquiler convencional e inflando los precios hasta los l铆mites insoportables en los que estamos instalados en la actualidad. A lo anterior se suma el agravio comparativo con la industria hotelera, poderosa en Sevilla y en el conjunto de Andaluc铆a. Mientras el alojamiento tur铆stico convencional debe atender toda una serie de normativas, a las VFT apenas se les ponen condiciones. Como consecuencia, se ven atra铆dos de forma masiva hacia este 煤ltimo sector peque帽os especuladores, empresas gestoras, fondos de inversi贸n y, por qu茅 no, el propio capital hotelero.

Ambas cuestiones, los efectos perniciosos sobre los residentes y la competencia desleal, son esgrimidos por el Ayuntamiento de Sevilla para la regulaci贸n. Tras la aprobaci贸n de la modificaci贸n puntual 44 del texto refundido del PGOU, las viviendas con fines tur铆sticos est谩n sujetas a las condiciones del uso terciario de hospedaje y deber谩n respetar las condiciones de compatibilidad con el uso residencial. De esta forma, se eliminan las ventajas de las VFT sobre otros servicios de hospedaje, aplic谩ndoles las mismas exigencias y requisitos. Sin embargo, es mucho m谩s cuestionable que el cambio normativo vaya a ayudar a evitar el colapso de los usos tur铆sticos en el centro hist贸rico y sus efectos sobre la poblaci贸n. Es una normativa que no tiene efectos retroactivos, de tal forma que las nuevas condiciones no afectan a la oferta de VFT existente, que es ya de por s铆 enorme. El anuncio de la regulaci贸n espole贸 la inscripci贸n en el registro andaluz de miles de viviendas en los 煤ltimos dos a帽os, en plena pandemia, que no tendr谩n que cumplir con las nuevas exigencias. Adem谩s, el uso de hospedaje, al restringirse a las plantas baja y primera, afecta principalmente a la peque帽a propiedad no profesional, pero no a los grandes especuladores, fondos de inversi贸n o capitales hoteleros que est谩n comprando edificios enteros en el centro de Sevilla. Con esto se prima un modelo de alojamiento hotelero gestionado por grandes empresas, pero que funciona con la m谩xima automatizaci贸n y el m铆nimo personal laboral que permiten las nuevas tecnolog铆as.

En comparaci贸n con la regulaci贸n gaditana, aprobada algunos meses antes, la de Sevilla est谩 claramente orientada a satisfacer los intereses de la industria hotelera por encima de los de la poblaci贸n en su conjunto. La regulaci贸n de C谩diz estableci贸 una moratoria en la concesi贸n de licencias en su centro hist贸rico, y los usos de hospedaje y residencia se consideran incompatibles en esta parte de la ciudad. Adem谩s, se limita tambi茅n la construcci贸n de hoteles y apartamentos en fincas con cierto grado de protecci贸n. Esto muestra otro problema del marco normativo de las VFT, que es dejar una cuesti贸n tan trascendental para el derecho a la vivienda al clima pol铆tico existente en cada municipio.

En definitiva, la modificaci贸n del PGOU no soluciona los problemas del impacto de las VFT sobre el mercado de la vivienda, pero, adem谩s, este no es solo un problema de Sevilla y requerir铆a una intervenci贸n a una escala superior. Si el problema est谩 en el impacto de esta actividad sobre el mercado de alquiler convencional, la regulaci贸n no se puede dejar a la legislaci贸n tur铆stica, debe actuarse sobre la ley de arrendamientos urbanos.




Fuente: Eltopo.org